在當(dāng)今這個時代，企業(yè)管理比以往任何時候都更加困難。一方面是借錢越來越難，但另一方面，逼著企業(yè)花錢的地方并沒有減少，“四兩撥千斤”的游戲玩不轉(zhuǎn)了。
房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資源整合型企業(yè)：要地，靠政府；要錢，靠銀行；設(shè)計，靠設(shè)計院；施工，靠建筑隊；賣樓，靠代理商。表面上看，房地產(chǎn)老板什么都沒有，缺少任何一個環(huán)節(jié)，他都玩不轉(zhuǎn)市場。但事實上，他獲得的回報比任何一個環(huán)節(jié)都大!
過去，房地產(chǎn)老板只要找政府拿到地，就能立即啟動所有環(huán)節(jié)：向政府交部分定金就可以拿到土地證；拿到土地證，就可以到銀行申請貸款；拿到貸款，就可以讓設(shè)計院先作規(guī)劃設(shè)計；做了設(shè)計，就可以讓施工隊墊資開工；一開工，又可以賣樓花，向客戶收預(yù)付金。所以，房地產(chǎn)老板只要有20％～30％的自有資本金，就能玩“四兩撥千斤”的游戲，并且得到“千斤還四兩”的回報。
在正常情況下，如果銀行按揭成功、銷售順利，再讓建筑公司墊資一部分錢，老板就可以玩轉(zhuǎn)資金鏈中自籌資金、建筑公司墊資代建、銀行按揭貸款、客戶銷售回款這四個球。但現(xiàn)在國家一實行宏觀調(diào)控，限貸、限購，就馬上停了兩個球，墊資代建這個球也玩不轉(zhuǎn)了，甚至包工頭見市場形勢不好，反過來加緊要求老板先支付原來拖欠的工程款，否則，就以停工要挾。四個球少了三個，個個要命，老板就只能玩剩下的自籌資金這個球了。通常情況下是拆東墻補西墻，實在沒磚補了，就找高利貸救急。能挺過去還好，挺不過去，問題更嚴(yán)重，猶如飲鴆止渴。
現(xiàn)在，到處有人伸手向房地產(chǎn)老板要錢。去年高價拿地，今年已經(jīng)到了應(yīng)付款期限，很多開發(fā)商還面臨著天價地款的交納問題；前年、去年囤地較多，政府打擊閑置土地，沒有錢也要加快開發(fā)；企業(yè)原材料和人工成本也在不斷上升；市場一片慘淡，為刺激市場，該做的營銷活動還要照做，這一切都需要開發(fā)商持續(xù)的現(xiàn)金投入……與以前的豪爽大方相比，2011年，很多房地產(chǎn)企業(yè)花錢花得肉痛，拖欠工程款、材料款、廣告費用等現(xiàn)象屢有發(fā)生。
對于小部分房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果上市融資失敗，企業(yè)又不能從另外的渠道獲得更多的資金，那么前期為上市而儲備的眾多地塊、待付的地價款、積壓未售的項目和待開工的地塊，都將成為企業(yè)沉重的負(fù)擔(dān)，將直接導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂，加速企業(yè)死亡進(jìn)程。
銀行貸款、上市融資和銷售回籠是開發(fā)商傳統(tǒng)的三大融資渠道。在前兩個渠道都受阻的情況下，開發(fā)商們只能寄希望于多賣房，快速回款。這是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)最有效的競爭手段，所有的地產(chǎn)利潤模式都必須通過銷售環(huán)節(jié)得以實現(xiàn)。一批拿地較多、盲目擴張?zhí)臁⑷谫Y渠道狹窄的企業(yè)，面對岌岌可危的資金鏈，在生死存亡面前只有拼價格戰(zhàn)，以刺激銷售業(yè)績的盡快回升。
2015年下半年，市場整體貨量之大、買家觀望情緒之濃厚，對開發(fā)商的營銷能力來說無疑是一場生死大考驗。在2015年宏觀經(jīng)濟持續(xù)緊縮的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的增速也在大大放緩。樓市在限購、限貸政策的持續(xù)作用下，價格明顯回落，成交量也在大幅縮減，房地產(chǎn)市場異常低迷。截至2015年年底，僅有為數(shù)不多的房地產(chǎn)企業(yè)順利完成了年度銷售業(yè)績。
各地樓市最大的新聞亮點大半都與價格新低有關(guān)：一會兒萬科全國房價全線下跌，一會兒廣州番禺驚現(xiàn)“地板價”，一會兒又有一批樓盤“破發(fā)”成風(fēng)。再有就是“再低就不可能了”的低胸賣樓女廣告營銷，以及最近流行的“房價沒有跳水，只是在做俯臥撐”……雅居樂、萬科、深振業(yè)等房地產(chǎn)企業(yè)都選擇了“賣地，賣股份”措施，小企業(yè)更面臨“賤賣，被收購”的絕境。
從2016年樓盤開局情況來看，成交量依然在下滑，市場信心受挫，國家金融政策融資渠道沒有絲毫放松跡象，出貨成為擺在開發(fā)商面前繞不開的一個難題。事實上，“促進(jìn)房價合理回歸”跟李克強總理在2015年11月6日明確講的“中國下調(diào)房價是國家堅定的政策，調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受”是一脈相承的。這些都增加了出貨的難度。
更讓開發(fā)商“受傷”的事情還不只這些。一是部分準(zhǔn)業(yè)主對開發(fā)商讓利并不領(lǐng)情，認(rèn)為開發(fā)商再怎么降價，都是有錢賺的，特價也只是他們用誘人的糖果玩騙人的把戲；另一部分壓力來自老業(yè)主，那些降價太猛的開發(fā)商，先后嘗到了老業(yè)主群情洶涌地要求集體性補償或者團(tuán)體退房的滋味——怎一個“慘”字了得!
市場還在僵持著，開發(fā)商認(rèn)為當(dāng)前房價已降到“地板價”，買家卻認(rèn)為還會有“地下室”價。這種博弈心理進(jìn)一步加重了市場觀望情緒，也讓開發(fā)商的手頭更緊，日子更難熬。